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万科郁亮:城市永不落幕,不必过于悲观
2023-11-06 143 返回列表
《中国企业家》记者 李艳艳
编辑赵建凯
头图来源|中企图库

“短期看,密集出台的政策究竟有没有效果?长期看,中国房地产市场到底有没有过剩?”

 刚进入提问环节,这样的“灵魂之问”就直击郁亮。

 十月下旬,寒意渐浓。紧张的气氛弥漫在会场,一如过去三年一直活在冬天的中国楼市。今年二季度以来,楼市政策频频出台,期待中的回暖却未到来。市场何时探底,行情何以恢复,大家都在等一个答案——这个在中国房地产后半场撑到最后的人,他会说什么?

 身着黑色休闲西装和白色运动鞋的郁亮神态平和。他说,不能指望政策一招解决所有问题,同时以“被平均”为切入点,辩驳了市场上流行的“过剩论”。他举例称,如果马斯克来到会场,那么今天会场里的人均财富是多少?可能个个都是大富翁,但实际情况不是。“所以,大家都被平均了。”

 信心,是这两年郁亮一直强调的。去年此时,他强调“微光燎原”。今年,他一以贯之,“我们仍然是那句话,短期市场有压力,长期还是有信心。”常年跑马拉松的郁亮用“撞墙”来形容房地产行业当前的状态。尽管行业阵痛比预想中更长、更痛,且至今仍在持续,但“熬过去就(能)跑下去了

 前路在哪儿?如何穿越周期?剧烈洗牌后,曾经的“恒万碧融”四大龙头,只剩万科一家。5年前万科最早预警的“活下去”,已成为所有同行者用生命换来的体悟。作为坚定的乐观派,郁亮对长期市场一直心怀憧憬,他相信,长期主义需要长期的能力建设,“好产品才是最好的话术”。

 那些宏大的战略和抽象的概述,已经在万科的话语体系中消失许久了。现在转而代之的,是具体业务上的表现。10月20日下午的万科年度媒体会上,不仅有万科开发经营本部、万物云、万纬物流、泊寓等相关负责人悉数上台,还有工程师文化节、长沙直播卖房团队、良渚文化社群商业的一线员工和企业代表现身分享。

 以地产开发为圆心,万科向长租、物业、物流等领域不断延伸,内部组织也在反复打碎、拆解。开发经营服务并重的战略转型之下,所有的变化始于微处。那是一个个尚待重整与盘活的商写项目,一间间重装待租、长短租模式任选的房屋,还有贯通海内外食品的冷链与远高于行业的安全标准。

 郁亮说,无论大家是否愿意或接受,是否做好了准备,行业都将进入新的发展阶段。在他看来,未来的万科要开始赚小钱、慢钱、辛苦钱,经历从房产开发者,到不动产服务经营者的转变。他笃信,只有顺应时代改变的企业,才有可能穿越周期。“城市永不落幕,当下不必过于悲观。”

谈市场:不能指望政策一招解决所有问题
“目前市场情绪确实比较悲观。”郁亮称。他认为,这种悲观情绪被两种声音影响着:一种是“供给过剩论”,另一种则是“政策无用论”。

 对于“中国房地产市场是否过剩”的问题,郁亮并不认同。他认为,主要城市当前的住房条件“被平均”了,“城市被小镇平均了,大城市被小城市平均了。”

 根据第七次人口普查调查数据,中国城镇人均居住面积为38.6平方米,郁亮说,这个数字被平均了。因为城镇居民人均居住面积约在36.5平方米,镇上居民为42.3平方米。从城市角度来看,一二线城市人均居住面积为34.3平方米,大城市也被小城市平均了。

来源:视觉中国
此外,住房市场需求已经从“有没有”的阶段,走向“好不好”的阶段。郁亮认为,目前客户对居住的需求越来越多,类型也越来越多样化,但针对新需求的市场供应是不充分的。

 如果把全国城镇人均住房建筑面积折成使用面积,只相当于日本1983年的水平,63%的城市住房还未达到配备电梯的基本门槛。从城市人口增长、改善、更新的需求来看,郁亮预计未来住宅建设的中枢值是10亿~12亿平方米。

 现实是,郁亮预计今年新开工不到7亿平方米,回到了2006年的水平。“由此来看,现阶段住房建设水平超跌了。”郁亮称。他亦强调,住房作为居民生活刚需不会消失,需求压制久了总要释放出来。

 对于政策效用问题,郁亮则称,“政策肯定是有用的。”他分享了一组数据:8月以来,政策发力释放了合理住房需求,9月,一、二线城市成交面积环比增加13.4%,10月上半月最新数据相较9月继续好转。郁亮认为,这是市场积累的反弹力量和政策支持共同作用的结果。

 从万科自身的销售情况看,自6月份以来万科单月销售由正转负,直到9月份仍是同比下滑,但跌幅从超20%缩窄为7.8%;同时,单月销售均价出现了同比8%的涨幅,扭转了今年以来的颓势。郁亮以旅游业的报复性增长举例,认为市场自身会产生向上修复的力量。

 “政策不是万能的,不能指望政策一招解决所有问题。”郁亮强调。他建议各地因城施策,结合本地市场情况做出更及时的调整,加快政策落地速度。在今年8月的中期业绩会上,郁亮就曾呼吁过,希望已出台的政策尽快落地实施,推动市场恢复到健康合理的水平,因为市场已经超跌。

 郁亮这次给出了更为具体的建议。“尤其是在供给端,可以有更积极的举措,例如对于库存过多地区,暂缓土地供应节奏。对于过去规划用途存在偏差的土地和房产,应考虑转变性质去做市场更需要的产品,这些都是地方政府权限内可考虑的举措。”郁亮称。

 对于当前房地产市场的状态,郁亮将其比作马拉松的“撞墙”。在马拉松中,通常有不少人会在30多公里以后开始“撞墙”,就是跑不动了。“(因为)身体原来是消耗碳水化合物,以糖转换能量,但跑了30公里之后,体内的糖基本消耗完了,这时候身体开始燃烧脂肪,释放能力让你继续往前跑。”

 人体从燃烧碳水化合物到燃烧脂肪的时候,转化过程会比较慢,需要5~10分钟左右的转换时间,“那一段是最痛苦的,因为糖的能量不够了,脂肪还没起作用,熬过去就能跑下去了。”郁亮说。

 他表示,跑马拉松过程中动能的转换,放到经济上来看,现在叫“新旧动能转换”,国家经济要有更好的发展,就要转换新的发展动能。“房地产行业也是一样,要从过去传统阶段向新的发展阶段去走,或者从过去简单的规模发展到今天更高质量的发展方向去转变。”

 交流会上,负责“基本盘”业务的万科联席总裁、开发经营本部首席合伙人张海现身,道出了行业处于深度变化期时的不易。如果说以前行业对于开发企业的操盘及格线标准是60分,张海认为如今已经提高到80分,“要求企业从单项冠军变成全能高手。”

 张海坦言,这20分的提升过程并不“舒适”,需要万科整个开发业务团队做出艰苦的努力,在投资研判、客户洞察、产品品质、拓客方式等方面苦练基本功。“今天客户对产品功能要求高,看重包括户型、室内装标、景观、配套设施、物业服务在内的综合体验。”张海称。

谈穿越周期:“小钱、慢钱、辛苦钱”

郁亮说,无论大家是否愿意或接受,是否做好了准备,行业都将进入新的发展阶段,万科最关心的还是未来如何发展。“万科要和客户、城市同步发展。”郁亮称。目前,客户对于产品的要求越来越极致,导致行业越来越内卷,向消费行业看齐。虽然对行业和企业而言很卷,但这对客户有好处。

 城市方面,万科要向中心发展,做复杂、做综合。当下,城市向外扩张的机会已经很少,越来越多的是城市内部空间结构的更新调整,因此新项目的功能都需要高度复合。郁亮以新加坡纬壹科技城为例称,该项目总面积200公顷,里面有400家全球性企业机构、800家初创公司、21家公共研究机构、5万名工作人员,住房、商业、教育齐全,每栋楼基本就是一个综合性社区。

 张海介绍,所谓“基本功”,首先是按期、保质地将产品交付。今年截至9月底,万科已交付住宅近16万套,总面积2018.6万平方米,其中153个批次实现了“交付即办证”。同时,万科今年在全国360个项目举办了7267次工地开放行动,邀请7.1万余户准业主参与房屋查验和公共区域建设。

 此外,万科还在不断探索新的商业模式。交流会上,张海提及混合开发。他表示,混合开发已经成为公司重要业务组成部分,核心是实现“宜居、宜业、宜商”。截至目前,万科全国在建大型综合住区项目超过40个。

 在经营服务业务方面,万科亦在持续探索。这些业务一直被郁亮形容是“赚小钱、赚慢钱、赚辛苦钱”。而今,物业、物流、泊寓等经营业务已跑出行业领先成绩。

 万科联席总裁、万物云董事长朱保全谈及万物云“蝶城战略”进展,称万科物业借助蝶城进入家装市场,“研选家”业务快速增长。“在3公里服务半径内,为10年楼龄以上的老房子提供改造焕新家装服务。”朱保全称。目前,万物云已在63个蝶城内重点推动“研选家”业务,1~9月合同量累计近一万户,同比增长超150%。

 万纬物流首席合伙人、董事长张旭表示,万科旗下万纬物流目前已服务全球超1600家企业,是目前中国冷链行业唯一能服务7个不同行业的多温区供应链服务商。 

 长租公寓是不动产业务中最难赚钱的业务之一,不过目前万科的努力已经取得收获。在集中式公寓领域,万科泊寓继续保持了规模和效率领先。据万科长租公寓总经理胡冬华透露,自今年6月起,泊寓已实现单月利润连续回正,9月份实现了累计权益净利润回正,预计今年内将实现整体盈利。

 万科选择的开发经营服务并重战略,成为适应市场、穿越周期的关键赛道。而经营性服务业务已成为万科的重要收入来源。财报显示,2023年上半年,万科经营性服务业务收入267.3亿元,占总营收比重13.3%,同比增长了11.9%。

 

来源:中企图库

如何在转型过程中适应行业变化?郁亮谈及了两大难点。

 第一大难点是,需要培养出赚小钱、赚慢钱、赚辛苦钱的能力。比如长租公寓业务,万科通过建立一整套成熟打法,长短租结合、个人客户与企业客户结合,不断降低引流成本和提高运营效率,才终于实现了利润回正。

 第二个难点,商业模式能否实现闭环。经营服务业务前期投入大,回报周期长,见效慢。郁亮称,随着REITs政策推出,这一问题将出现解决的希望。此外,万科商业、物流、租赁住房都在积极准备REITs,有信心取得突破。一旦完成REITs的环节打通,万科就有望真正从开发商转变为不动产商。

 两年前,行业刚触及深水区,彼时郁亮给出的态度是“尊重常识,回归常态,阵痛之后仍有机会”。

 而今,他的切身感受中,房地产行业此轮周期经历的阵痛比预想中更长、更痛,且目前还在持续之中。“阵痛的压力对每个人都一样,各方都不容易,都在努力熬过阵痛期。”郁亮说。

 对于市场何时探底和复苏,这次交流会上,郁亮没有给出明确时间表。地产黎明前夜,万科推动变化,进而成为变化本身。正如他相信城市永不落幕,与客户、城市同步发展,未来仍有很多机会。重要的是,当下不必过于悲观,“我从来都有信心,我在各种场合都说服大家要树立信心。”

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